La popularité du self-stockage en France et en Europe
Le self-stockage (expression francisée du self-storage en anglais) est un concept importé des Etats-Unis dont la popularité est croissante en Europe.
De manière simplifiée, l’industrie du self-stockage répond à un besoin d’espace d’appoint (temporaire ou durable) pour stocker des biens, de façon sécurisée tout en ayant la possibilité d’y accéder à tout moment de la journée.
Les conditions d’utilisations sont flexibles, les clients ne s’engageant généralement pas sur la durée. Cette solution est destinée aussi bien aux professionnels qu’aux particuliers.
Voici un panorama de cette industrie en Europe en 2024. Les données fournies dans cet article proviennent essentiellement du rapport 2024 de la FEDESSA (Federation of European Self Storage Associations).
L’intérêt pour le stockage individuel en Europe ne se dément pas
Pour évaluer la santé de l’industrie du self-stockage en Europe et particulièrement en France en 2024, la FEDESSA a réalisé une enquête portant sur un échantillon d’environ un quart du marché européen.
Le nombre de centres de self-stockage en Europe a considérablement augmenté pour atteindre 9 575 sites opérationnels, totalisant 16,5 millions de m². Le Royaume-Uni reste le leader incontesté, suivi par la France, qui compte désormais 2 600 000 m² de surface locative et un taux d’occupation de 86 %.
Un loyer moyen en légère hausse en 2024
Le loyer moyen d’un box en self-stockage en Europe s’élève à 296,53 €/m²/an, marquant une légère hausse par rapport à 2023 (+2 %). En France, le tarif moyen est de 268 €/m²/an, confirmant la position concurrentielle du marché français.
En France le taux d’occupation est au dessus de la moyenne européenne
Le taux d’occupation moyen en Europe est de 78,7 %, en légère baisse par rapport à 2023 (79,9 %). Cette diminution s’explique par des facteurs tels que l’augmentation des coûts de développement et une attention accrue portée à l’optimisation des revenus plutôt qu’à la seule occupation.
En France, le taux d’occupation est plus élevé, atteignant 86 %, ce qui reflète la forte demande et une gestion optimisée des centres de stockage sur le territoire national. Ce chiffre dépasse la moyenne européenne et place la France parmi les marchés les plus performants en termes d'utilisation des espaces.
Un taux de rotation désormais bien inférieur à 100% (Churn)
On note en 2024 une réduction significative du churn depuis la pandémie. En moyenne, les centres de self-stockage européens affichent des taux de churn bien inférieurs à 100 %, un net progrès par rapport à la situation pré-pandémique. La France quant à elles ne se distingue pas particulièrement avec un taux de rotation à 78% dans l’année. Ceci équivaut une durée de conservation moyenne d’un peu plus de 9 mois en moyenne. Un taux de 100% signifie que l’ensemble des clients ont été remplacés dans l’année. En réalité, il arrive qu’une petite part des clients tourne très souvent dans l’année alors que certains clients sont stables et conservent leur espace de stockage plusieurs années.
En termes d’expansion, 262 projets de nouveaux centres sont en cours de construction ou en planification, un chiffre en hausse de 38 % par rapport à l’année précédente.
En considérant le nombre de centre ou la surface de self-stockage proposée à la location, les six principaux pays du marché européen sont le Royaume-Uni, la France, l’Espagne, les Pays-Bas, l’Allemagne et la Suède. Le Royaume-Uni est le leader incontesté du secteur depuis 2017 suivi de la France dont l’importance du secteur du stockage individuel s'est accrue ces cinq dernières années. Les sociétés françaises comptent d’ailleurs parmi les plus grands acteurs du secteur.
Le plus grand opérateur du self-stockage en Europe est une société belge qui opère près de 250 centres sur tout le continent. Une société française (environ 150 centres) et un acteur anglais (plus de 100 installations) complètent le podium des leaders du secteur.
Quels sont les défis à venir pour 2025 ?
Les acteurs interrogés listent ces principaux facteurs pour 2025 :
Les facteurs économiques
Inflation : les opérateurs s’inquiètent de l’impact de l’inflation sur le pouvoir d’achat des clients, ce qui pourrait réduire la demande pour les services de self-stockage.
Coûts de construction : l’augmentation des coûts liés au développement des centres pourrait freiner l’expansion, même si une détente des taux d’intérêt est prévue pour 2025.
La Concurrence et la saturation du marché
Certains marchés, comme l’Allemagne et les Pays-Bas, expriment des préoccupations concernant une saturation du marché, en particulier dans les régions avec une forte densité de centres de stockage.
La croissance rapide du nombre de centres pourrait exercer une pression à la baisse sur les taux d’occupation et les prix.
L’adoption de nouvelles technologies
Bien que prometteuse, l’intégration de technologies comme l’intelligence artificielle et les systèmes automatisés nécessite des investissements importants et des efforts de formation du personnel.
Les opérateurs doivent trouver un équilibre entre modernisation et maîtrise des coûts.
Un Manque de sensibilisation du public
Dans certains marchés, la connaissance du self-stockage reste faible, limitant la croissance. Environ 37 % des Européens n’ont jamais entendu parler de ce service, ce qui souligne la nécessité d’efforts marketing accrus pour accroître la notoriété.
Les défis environnementaux et de durabilité
La pression pour adopter des pratiques respectueuses de l’environnement s’intensifie, en réponse aux attentes des consommateurs et aux réglementations. Cela inclut l’installation de panneaux solaires, de bornes de recharge pour véhicules électriques et l’optimisation énergétique des bâtiments.
Notons que certains de ces facteurs révèlent des opportunités notamment pour les acteurs français.
Taux de rotation par pays (Churn) en %
Quelles sont les opportunités et les actions à mener pour un stockeur français en 2025 ?
Il ressort du dernier rapport de la FEDESA, quelques éléments saillants qui permettent de détecter des opportunités et des actions concrètes pour les stockeurs français :
Investir dans l’innovation technologique :
Mettre en place des outils numériques tels que des applications mobiles pour la gestion des box (réservations, paiements) ou une gestion à distance des box. Ceci permet d’offrir davantage d’autonomie aux clients, de réduire les frais de personnels des centres tout en augmentant le service et la réactivité auprès de la clientèle.
Exploiter l’IA pour analyser les tendances de la demande et ajuster dynamiquement les prix.
Renforcer la visibilité et la sensibilisation :
Lancer des campagnes de marketing ciblées, notamment en ligne (SEO, réseaux sociaux), pour améliorer la compréhension et la notoriété du self-stockage, encore limitée en France.
Développer des canaux d’acquisition de clients complémentaires (voir offre stockavenue.fr) pour se démarquer de la concurrence.
Optimiser les services de proximité :
Proposer des centres plus petits, accessibles et automatisés pour répondre aux besoins de proximité.
Offrir une flexibilité contractuelle et une diversité de tailles de box pour capter une clientèle variée.
Développer des partenariats locaux :
Collaborer avec des entreprises locales (logistique, déménagement, e-commerce) pour étendre l’utilisation des espaces de stockage.
Cibler les petites entreprises et les travailleurs indépendants en proposant des solutions adaptées à leurs besoins professionnels.
Améliorer l’autonomie des clients :
Investir dans des systèmes de sécurité avancés comme l’authentification à deux facteurs ou des systèmes de gestion à distance (voir point numéro 1). La France est d’ailleurs en retard par rapport à la moyenne européenne (voir graphique plus bas).
Proposer des options d’accès 24h/24 pour répondre à une clientèle exigeante tout en assurant un contrôle rigoureux.
En alignant leurs stratégies sur ces opportunités, les stockeurs français pourront non seulement renforcer leur compétitivité et développer leur volume d’affaire.
Part des centres gérée à distance en %
Quelles perspectives pour le self-stockage en France en 2030 ?
Pour éviter toutes confusions, nous tenons à préciser que l’exercice de prospective qui suit n’engage que Stockavenue.fr et non la FEDESSA.
· La présence en ligne et la communication digitale deviendront déterminantes
En 2024, les demandes de devis proviennent du web pour 73%* environ (web + social media). Les panneaux d’affichage traditionnels génèrent désormais moins de 10%* des demandes. Les attentes en matière de transparence des tarifs en ligne sont fortes auprès des consommateurs, la plupart des grands acteurs proposant désormais une grille tarifaire en ligne. En 2030, les sociétés du stockage individuel réaliseront l’essentiel de leurs ventes en ligne. Des visites guidées virtuelles seront possibles de manière à ce que les consommateurs puissent visualiser la configuration de leur centre de stockage.
· Les centres de stockage en libre accès seront plus petits et plus proches de la demande
L’immobilier des grands centres urbains aura tendance à se reconfigurer pour proposer des espaces de stockage au plus proche des habitants. Certains parkings ou immeubles de bureau pourront être reconfigurés en centres de stockage. En périphérie des grandes agglomérations ou dans des zones de faible densité, des centres de petite taille (500-1000 m2) auront tendance à se déployer à l’image de ce qui se pratique en Norvège actuellement.
· Les centres de stockage individuel seront entièrement automatisés
En 2024, des sociétés de stockage proposent d’ores et déjà des centres entièrement en self-service. La remise des clés et leur restitution s’effectuant au travers de boites à clé. A l’horizon 2030, ce principe de centre sans employé se généralisera au moins dans le segment du stockage individuel en libre accès (self-stockage). Une condition nécessaire à ce déploiement sera la dématérialisation de l’ensemble du parcours d’achat (visite virtuelle du centre, signature du contrat de location, paiement, remise des clés ou génération de codes d’accès). Ceci est en essor en Europe, la France reste encore en retrait avec 2% des centres en gestion distancielle.
· Le stockage à la demande se développera et deviendra un marché significatif
Des acteurs d’Amérique du Nord du stockage à la demande auront popularisé l’usage du stockage d’appoint en Europe à l’horizon 2030. L’appétence des populations pour les services en ligne (e.g. application de chauffeur VTC, livraison de plats ou de courses à domicile) et l’intérêt pour la délégation d’activités perçues comme chronophages développeront la consommation du stockage à la demande**.
Les clients du stockage à la demande seront d’abord plutôt jeunes (<35 ans) et plutôt issus des catégories socio-professionnelles supérieures (e.g. cadres moyens et supérieurs). Par la suite, ce mode de consommation du stockage se répandra dans la population avec la baisse des coûts unitaires.
Des entreprises du stockage individuel pourront créer des partenariats ou faire l’acquisition de sociétés de déménagement de manière à procéder aux enlèvements à domicile.
Les centres de stockage de ce type de marché (différent du stockage individuel en libre accès) seront de grande dimension et éloignés des centres urbains (parfois à des distances de plus de 100 km des cœurs urbains).
Selon leurs localisations et leurs dimensions, certains centres de self-stockage pourront être reconfigurés partiellement ou totalement en centres de stockage à la demande.
*source rapport FEDESSA 2024
**nous voyons se développer depuis 2023 des initiatives proches du stockage à la demande tel que le garde-meuble mobile